Eine Prospektprüfung dient in erster Linie der Bestätigung, ob der Prospekt die für eine Entscheidung des Kapitalanlegers wesentlichen prüfbaren Angaben vollständig und richtig enthält; sie dient aber auch der Vorbeugung etwaiger zivilrechtlicher Schadensersatzansprüchen von Kapitalanlegern, andererseits auch der Verringerung von strafrechtlichen Konsequenzen.

 

Das Strafgesetzbuch (StGB) sieht solche nämlich für denjenigen vor, der im Zusammenhang mit dem Vertrieb von Anteilen, die eine Beteiligung an dem Ergebnis eines Unternehmens gewähren sollen oder dem Angebot in Prospekten, in Darstellungen oder Übersichten über den Vermögensstand hinsichtlich der für die Entscheidung über den Erwerb maßgeblichen Umstände gegenüber einem größeren Kreis von Personen unrichtige vorteilhafte Angaben macht oder nachteilige Tatsachen verschweigt (§ 264 Abs. 1 StGB) oder Anteile im eigenen Namen oder für fremde Rechnung verwaltet (§ 264 Abs. 1 StGB).

 

Obwohl es bislang keine gesetzlichen Vorschriften zur Prüfung von Prospekten über Angebote von Kapitalanlagen (außer für Börsenprospekte) gibt, ist die Durchführung einer Prospektprüfung aus diesen Gründen daher anzuraten.

 

Als Faustregel gilt:

Vollständig sind die Angaben, wenn keine Anhaltspunkte für das Fehlen wesentlicher Angaben bestehen.
Richtig sind die Angaben, wenn angegebene Tatsachen zutreffen, Annahmen als solche gekennzeichnet und glaubhaft und Folgerungen schlüssig sind.

 

Allerdings gilt es zu beachten, daß auch die Prospektprüfung keine Gewähr für den Eintritt des wirtschaftlichen Erfolges und der steuerlichen Auswirkungen der im Prospekt beschriebenen Kapitalanlage bietet; den Anleger nicht von der eigenen Beurteilung der Risiken und Chancen der dargestellten Tatsachen, Annahmen und Folgerungen entbindet; weder Rechtsgutachten noch technisches Gutachten ist; sich auch nicht auf das Vorhandensein und die Richtigkeit solcher Angaben erstrecken kann, die ihrer Art nach nicht prüfbar sind.

 

Unsere Dienstleistung:

Die TEAM GmbH überprüft für ihre Mandanten im Rahmen einer Prospektprüfung, ob dieser die für eine Entscheidung des Kapitalanlegers wesentlichen prüfbaren Angaben vollständig und richtig enthält. Dazu überprüfen wir u.a.:


  • Angaben über den Herausgeber des Prospekts
  • Beschreibung der Kapitalanlage
    • Darstellung des Anlageobjekts (Art, Lage, Größe, Erschließungszustand, bauliche Gestaltung, Zustand usw.)
    • Belastungen des Anlageobjekts (Grunddienstbarkeiten, Grundpfandrechte usw.)
    • Baurechtliche Situation (bauliche Nutzung, Bauantrag, Baugenehmigungen, etwaige Auflagen usw.)
    • Ergänzende wesentliche Risiken (z.B. eingeschränkte Veräußerungsmöglichkeiten, Bodenbeschaffenheit, Windverhältnisse, Innovationsrisiken, Umweltbelastung usw.)
    • Unwirtschaftlichkeit bei veränderten Marktbedingungen
  • Angaben zur wirtschaftlichen Beurteilung der Kapitalanlage
    • Gesamtkosten der Investition (aufgegliedert nach Grundstücks- und Grundstücksnebenkosten, ggfs. Anschaffungskosten des Grundstücks, reine Baukosten, übrige Kosten, wie Finanzierungskosten während der Bauzeit, Entgelte für die wesentlichen Leistungsarten (z.B. Konzeptionskosten, Architektenleistungen, Baubetreuung, Finanzierungsvermittlung, Bürgschaften, Steuerberatung, Treuhandtätigkeit, Gründungskosten der Gesellschaft), usw.)
    • steuerliche Angaben (Grunderwerbssteuer, Grundsteuer, Umsatzsteuer usw.)
  • Rechtliche Verhältnisse
    • Gesellschaftsverträge, Treuhandvertrag, ggfs. andere Verträge über Mittelverwendungskontrolle in vollem Wortlaut
    • als Verträge, deren wesentlicher Inhalt im Prospekt darzustellen wäre, kommen in Betracht:
      • Grundstückskauf- bzw. Erbbaurechtsverträge
      • Verträge über die Herstellung des Anlageobjekts (z.B. Baubetreuung-, Architekten- und ähnliche Verträge, Unternehmerverträge, insb. Generalunternehmervertrag usw.)
      • Versicherungsverträge
      • Finanzierungsbetreuungs-, Finanzierungsvermittlungs-, Kreditverträge
      • Bürgschaftsverträge, Gewährleistungsverträge (z.B. Fertigstellungsbürgschaften Gewährleistungsbürgschaften usw.)
      • Beratungsverträge
    • bei der Darstellung des wesentlichen Inhalts der Verträge sind als Leistungen und Vergütungen insbesondere zu nennen: Erbbauzinsen, Zinsen und Disagien, Beratungsgebühren, Vermittlungsprovisionen, Garantieprovisionen und besondere Dienstleistungsentgelte, Vergütungen der persönlich haftenden Gesellschafter, Treuhandkommanditisten, und Beiratsmitgliedern sonstige Gewinnverteilungsabreden und Entnahmerechte
  • Angaben über die wesentlichen Vertragspartner (auch eingeschaltete Sachverständige, Gutachter, usw.), soweit diese nicht mit dem Herausgeber des Prospekts identische sind oder aus den Angaben über die wesentlichen Verträge hervorgehen.
  • Kapitalmäßige und/oder personellen Verflechtung zwischen dem Herausgeber des Prospekts und/oder Vertragspartnern der Verträge oder den Vertragspartnern sowie Abhängigkeiten der mit Kontrollfunktion beauftragten Personen
  • sonstige, das konkrete Anlageobjekt, seine Herstellung, Finanzierung, Nutzung oder Verwertung betreffende Vereinbarungen zwischen den wesentlichen Vertragspartnern oder mit diesen verflochtenen Personen oder Unternehmen
  • formelle Erfordernisse (wie fest verbundene und durchnumerierte Seiten mit Anlagenverzeichnis, Datum der Herausgabe, ausdrücklicher Hinweis, daß nur die bis zum Tag der Herausgabe bekannten oder erkennbaren Sachverhalte maßgeblich sind)

 

Anmerkung

Die Prospektprüfung bezieht sich ausschließlich auf den zu prüfenden Prospekt, nicht aber auf zusätzliche werbliche Aussagen der Initiatoren bzw. Prospektherausgeber. Die Prospektprüfung kann sich nicht auf das Vorhandensein und die Richtigkeit solcher Angaben erstrecken, die ihrer Art nach nicht prüfbar sind. Hierzu gehören z.B. aus öffentlichen Registern nicht ersichtliche Eigentumsverhältnisse und Belastungen, sowie dem Prüfer nicht bekanntgegebene Nebenabreden.